房地产是实体经济的买家

2011-10-05 18:36:00 来源于: 作者: 浏览:604

聂梅生:房价下跌的三个过程 
 
网易房产:这次调控对于房价和对于开发商而言,这两者可能面临一个什么样的情况?
聂梅生:这次调控看样子一开始的指向就是针对房价过快上涨的一些城市,让房价不要过快上涨,其实就是这么一句话,应该说和房价是密切相关的,但是房价这件事是各种综合因素的一个反映,并不是一个初始的参数,是最终聚焦之后的一个参数,这次调控应该说力度最大的是针对流动性,针对杠杆率,针对金融方面的政策,资本层面方面的调整,政策的力度是比较大的,当然针对什么调整,什么就会有快速的反应,在房价层面上的房价,在中国一般来说首先体现在交易量上,而不是最先反应在房价上,因为房价是一个交易的结果,不是一个交易的开始,所以交易的结果首先交易量如果下降的话,最后它会传导下去,大概经过一个月的调控以后,现在第一步交易量这件事已经开始比较明显的反应出来交易量的下降,而且在热点城市房价过快上涨,针对性很强的这样一些城市,它的交易量下降的就更多,在二线、三线、四线城市反应的就不是那么特别明显,但是也出现一些观望情绪。
交易量开始,第一步现在已经达到目的了,大家不是那么疯狂的抢房,“炒房客”开始退出,“炒房客”的退出可能是对交易量下降形成一个观望性的情绪,这次影响是比较大的,因为一些刚性需求也在观望,一些属于保障性的住房现在还没有供应到位,所以整个出现了交易量的下降。 
下一步传导到房价还有一个过程,现在基本上是在量跌价停这么一个阶段,松动的是部分的,这之后就看二手房了,二手房现在是货源比较充足,因为这些投资“炒房客”比较急于出手,主要体现在两个方面,一个是二手房的房源继续增加,要卖,另外一个就是他也不卖,也不住,也不空,他开始租,所以现在租金开始上涨,租房客还是比较多,这也是一种投资,所以在二手房当中出现了这样一些变化。先说第一个,往外抛的情况比较多的情况下,相当于是供给大量上升,需求现在还在观望,就会促使房价下降,二手房的房价这次可能会最先下降,二手房的房价如果能够松动,有一个回调,也会牵动到周边一手房的房价,大概是这么一个过程。
目前我认为是处在第二阶段。
 
聂梅生:房地产是实体经济的买家 
 
网易房产:对于开发商而言,他们这次可能面临的是一个什么样的局面?
聂梅生:现在绝大部分的开发商由于他们的资金量是比较充裕的,去年2009年整个的供销两旺,到下半年以后房价涨了很多,所以他的资本回笼比较多,再加上去年有一段时间股市也比较好,所以从资本市场和销售市场上都回笼了大量的资金,尤其是大开发商,目前来讲还没有到一种一定要抛房的阶段,可能会试探性的把房价调整调整,松动松动,或者是打打折,都是一种对市场的试探,基本上还是处在一种观望。


但是这种观望我觉得也并不是被动性的观望,他如果是投资下降的话,更能护住他的资金链,这实际上是市场这只无形的手在和政策高压的调控之间的一个博弈期,所以现在这种博弈就是有形的手和无形的市场之间的博弈现在是非常非常明显的。开发商不会房子卖不出,就盲目的增加空置率,盲目的增加库存,他不会这么做的,他一定是减缓投资的速度,起码你看现在的“地王”基本上都消失了。因为土地投资是第一步,你看今后的供给会不会增加。
投资调头以后还不光是影响房价,实际上整个投资下降会引起上、下游的变化,因为房地产投资每三万多个亿投下去,它是盖房子,换句话说房地产是一个整个实体经济的买家,老百姓是房子的买家,也是实体经济的买家,开发商要买材料、买设备,买这样那样的,这样才能形成一个房子,如果他在这个地方投资一下降,房子盖的也不多了,那么整个的经济链,上、下游的二十几个产业就卖不出去东西,上次就是因为这个事情,现在的钢材已经是亏本了,中国钢材市场将近百分之五十或者百分之四十几是在房地产市场里面,是卖给房地产的,他们不卖房子,钢材当然卖不出去,它会影响这些的,当然如果你不开工,就影响民工就业,甚至于是整个的就业问题,你不卖房子,这些房地产中介首先是最明显的,所以它会影响整个经济层面,当然这个影响面这次能有多大,另外就是这个影响,房地产在整个国民经济投资权重当中还是要占到百分之二十几的,这百分之二十几投资的下降,如果能够有百分之二十几其他产业的上升能够补上,那么整个中国经济的问题也不大,所以现在我一直认为这次要看看实体经济和整个经济结构的转型,能不能弥补房地产投资下降这块的影响,如果能够弥补的话,我觉得调整一次,相当于是让他更有免疫力,更健康成长,也不是一件坏事,还是一件挺好的事。 
现在就是要看这个波动和振荡对整个实体经济有多大影响。
 
聂梅生:跟风降价历史不会重演 
 
网易房产:我们知道前几天,万科、中粮、假日风景开盘的时候,有一个试探性的价格下降,虽然说降的不是很多,但是也比上期开盘有所下降,大概降了800块钱左右。其实和他2008年初试探性降价的起点的感觉非常像,大家就会猜测,接下来大的开发商会不会率先降价,引起全国的降价潮?
聂梅生:上一次并不是万科的降价引起的全国降价,恰恰相反,他的“拐点论”最后没有拐成,多数人都说这个“拐点论”说错了,没有说对,他们实际上是踏空了,而恰恰上一次守住的,就延续到了2009年的高潮,你可以看现在整个房地产的排名嘛,原来万科是遥遥领先,现在是微弱的优势,而且这次王健林已经上去了
还有一个,各个开发商在资本市场上的表现和他的资产负债率都不一样,现在的开发商应该说是相当相当成熟的,起码在中国的房地产市场摸爬滚打十年以上的开发商,绝对能够做自己独立的战略判断,该不该降,是明降还是暗降,是打折还是怎么样,都是各有各的招数,不会是盲目的跟着某一个企业走。
网易房产:昨天这个拿地其实外界还有一个争议,就是北建工出手拿地,因为大家都觉得你这次央企、国企退出市场了,北建工还在拿地,是不是又有点负面的示范效应出现? www.szfangxie.com 
聂梅生:现在也有两种意见,一种就是认为跟股票市场的说法,大家恐慌的时候就应该出手,也有这样一些说法,如果有这个闲置资金,政府又控制不让拍高价地,现在相对来说地价是比较便宜的,就是说比较受控的,在这个时候出手囤一些地,可能还是一种选择,但是我觉得目前的情况之下,如果说是央企或者是国企或者是国有的这样一些背景的企业,再盲目的进入房地产,恐怕并不是一个很好的选择,为什么?因为现在对民营资本的渠道打开的很多,希望把房地产里面很多炒楼的,在里面投机赚钱的,这个资金恰恰希望能够把它导出去,进入实体经济,甚至于我们基础设施都开放,给民营企业三十六条嘛,创造一些机会,你在现在这个时候反其道而行之,又进入房地产,我想这个起码和整个的政策导向是相悖的。
 
聂梅生:房价涨幅应该高于CPI 低于GDP
 
网易房产:我们最后一个话题想聊一聊土地的问题,因为我们知道5月18号,也就是昨天又拍出了三块地,万科拿了房山的一块地,大概楼面价是6220元左右;北京建工拿的这块地的楼面价是在7000块钱左右;还有金融街在昌平拿的那块低成本也在六、七千,很多人估算,如果按现在的楼面价值合成未来的价格的话,至少也要在一万五左右,一万五实际上也就是和现在房山的房价要略高一点点的,所以大家又判断,是不是这个房价还是降不下来?


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