杨红旭:5月份或现房价拐点

2011-09-05 18:39:00 来源于: 作者: 浏览:601

上午10点,国家统计局网站发布70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格变动情况。从统计局最新发布的统计数据来看,70个大中城市住宅销售价格指数3月份同比全部实现上涨,其中石家庄的涨幅最大,达到11.5%;从环比的数据上来看,北京、上海这些城市基本都保持了一个相对的持平,环比下降的城市有杭州、宁波、郑州、海口以及兰州,下降的比率大概在0.11%到0.6%之间。而从新建商品住宅的价格指数上来看,北京依然是一个环比持平的水平,上海环比上涨0.2%,杭州、宁波也是环比下降,环比下降最多的是宁波,下降0.6%。

 

  和2月份相比,70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降的有12个城市,持平的有8个城市。同时,3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个,环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。 www.szfangxie.com

 

  对于今天国家统计局公布的70个大中城市的房地产数据,许多网友在网上发表了看法。 房协网

 

  广东东莞的网友说:房价环比还在涨,调控应该再狠一点,力度再大一点。

 

  内蒙古包头的网友说:房价整体上看没有回落,当前稳物价、抗通胀是第一要务,房价何去何从很关键?此时此刻房产调控不能有丝毫的松懈。

 

  浙江杭州的网友说:目前房价维稳最好,大涨不利于民生,大跌泡沫破裂会导致经济危机,也是大家都不愿意看到的结果。

 

  究竟应该如何来看待50个大中城市房价环比上涨,环比降价城市明显增加又意味着什么呢?楼市是不是已经进入到从量跌到价跌的质变期?经济之声特约观察员,上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭进行解读和评论。 www.szfangxie.com

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  主持人:我们首先和杨先生一起分析一下统计局最新发布的数据,70个大中城市住宅销售价格指数3月份同比全部实现上涨的,环比来看3月份50个大中城市的房价环比上涨,但是环比降价的城市明显增加了,您怎么来解读这个数据?

 

  杨红旭:因为同比是跨年度的,正好是跨12个月,所以说同比上涨应该是可以理解的,环比的下跌城市数进一步增加,说明市场在降温,尤其调控的效果正在显现。虽然显现的速度并不是很快,毕竟效果已经出现了,因为有的城市已经开始跌了,而且我记得2月份跌的城市8个,现在已经12个了。我们说新房。我们看一下整个态势,我统计了一个数据,看环比的话一月份环比增幅0.8%,2月份回落到0.46%,3月份再次回落到0.29%,也就是说最近三个月涨幅还在涨,但是整体上看,涨幅是在回落,按照目前这种回落速度,我估计可能在5月份就会出现一个整体性由涨转跌的转折点,我称之为房价拐点。

 

  主持人:是不是可以这样理解,进入到5月份楼市就可以理解为从量跌到价跌的质变期了?

  房协网

  杨红旭:从整体来讲可以这么讲,因为我们说整体上看的话,确实是大面积出现了一个下滑,这个应该是可以看到的。

 

  主持人:随着连续紧缩政策的出台,我们看到房地产企业的资金确实也出现了一些问题,比如有报道说,国内大型地产企业复地集团即将退出H股,而且统计发现A股95家上市房企平均的资产负债率都超过了70%,再加上货币政策的日渐紧缩,开发商的资金链现在是不是真正出现了问题?

 

  杨红旭:应该说已经是偏紧了,是不是有问题现在还不能这么去定性。因为复地退市可能也是跟它融资比较困难有关系,负债率上升这当然是统计上有点问题的,因为负债率里面还包含了未结束的、未截留的资金,比如说房子已经卖了,但是还没有结转,这部分的话剔除掉应该说也不是很离谱。但我一直在观察,就是统计局有个数据叫“全国房地产开发企业的资金来源”,目前1到3月份是18%,这个增幅是比较低了,可以说已经低于近2010年25%的这样一个增幅均值,如果说百分之十几增幅的话,就意味着在中国目前大多数的开发企业资金都是有点紧张的,或者说部分企业是非常紧张的。

  房协网

  主持人:最近温家宝总理强调房价上涨过快的局面仍然没有根本改变,要巩固房地产的调控成效,同时,国土资源部的副部长贠小苏在杭州、宁波、温州等地实地督查之后也表示,中央认为,以城市住房为主的问题已经影响到了全局,必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。目前综合各方面的情况来看,您觉得未来房地产的调控是不是会继续趋紧?

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  杨红旭:应该是会保持既有的调控力度,而且在落实中将进一步加强。我一直在讲,目前中央层面的调控措施已经是很给力了,政策是比较严厉,限购、限贷,包括地方制定房价控制目标,也包括预售中的一房一价等都是比较严厉的,现在问题是地方政府或者部分地方政府在落实中央政策的过程中落实得不是很卖力,或者说落实的不是很到位,这样就使中央政策在落实过程中打折扣,打折扣之后,表现在这个市场能不能达到预期目标,现在应该说是让老百姓,让中央政府不是那么放心。因此我觉得接下来包括八大督查队督查完之后向中央汇报之后,有可能再进一步落实政策方面,也就是督促地方政府贯彻政策方面,可能还会出一些措施、机制,进一步使政策能够落实到位,如果这样的话,我认为这个拐点可能会出现,而且可能会在未来三到六个月之间全国性的房价可能会出现一个整体的下滑这样一个态势,我觉得是基本上是不会出现大的变化。

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  主持人:所以您觉得接下来更侧重的应该是政策的落实,而不是会再出什么新的调控手段?

 

  杨红旭:可以这么认为,目前来看对市场供应需求包括价格很多方面都是一些直接的行政干预手段,这种干预程度我们说近十年调控历史上非常罕见,所以这一招政策力度已经够了,只要能够督促地方政府能够比较好的落实到位,基本上这轮调控效果应该远远好于去年。

  房协网

  主持人:您刚才说5月份可能会进入到楼市价格下跌的这么一个过程,您觉得如果这种刚性需求的朋友什么时候买房是一个很好的介入点?

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  杨红旭:买房每个人的情况都不太一样,还真难有一个比较具体的建议。但我认为,如果说房价会调整,比如说二季度、三季度可以观察一下,但是又不能等太久,因为一旦楼市比较低迷,那么无论地方还是中央都会忧虑会不会对经济增长造成负面影响。所以我觉得,如果今年想买房可能时间窗口比较短,二季度、三季度这些月份要认真的去观察、跟踪市场,一旦觉得房子降了一些,自己比较满意就应该下手,不宜一定要期待明年、后年会大跌,这个不是很现实。


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