2014银行将进一步强化房企"名单制"管理

2014-01-12 15:13:59 来源于: 作者: 浏览:980

日前召开的全国银行业监管工作会议强调,严控房地产贷款风险,高度关注重点企业,继续强化“名单制”管理,防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

与2013年“对房地产贷款风险,要认真执行房地产调控政策,落实差别化房贷要求,加强名单制管理和压力测试”的表述相比,今年的工作部署更强调了银行对房地产企业的风险防范。

强化“名单制”管理成趋势

在房地产调控继续收紧的背景下,银行机构对房地产企业的开发贷往往实行“名单制”,更青睐资金实力强、规模大、资金回笼快的优质房地产企业,特别是房地产龙头企业。

从目前情况来看,这一趋势将被进一步加强。某国有大行相关部门负责人向记者透露,2013年该行已进一步强化了房地产企业贷款的“名单制”管理,并相应提高了房地产企业贷款的准入标准。标准为:房地产企业实收资本由3000万元(含)提高至5000万元(含)以上;企业或其控股股东近3年累计竣工房屋面积由5万平方米(含)提高至10万平方米(含)以上,或累计实现销售金额由2亿元(含)提高至5亿元(含)以上;项目公司控股股东开发资质须三级(含)以上,其参股股东之一开发资质须三级(含)以上。

对此,有业内人士向记者表示,该标准无疑将大部分中小型房地产企业排除在外。社科院财政与贸易经济研究所博士高广春认为,“名单制”属于正面清单。银行机构按照名单进行房地产开发贷款,经筛选进入名单的企业大多风险较小。

“名单制”管理的效果显而易见。从五大行2013年半年报数据来看,工行加强房地产开发贷款限额管理。截至2013年上半年末,工行境内分行房地产领域相关贷款不良额较上年末下降0.4亿元,不良贷款率下降0.04个百分点至0.38%;农行继续严格控制房地产贷款投放总量、优化房地产贷款结构、重点支持核心客户和优质客户、加强贷后管理等措施,房地产业不良贷款余额下降较多。上半年不良贷款余额、不良贷款率分别较上年末减少12.38亿元和下降0.37个百分点。中行、建行、交行的房地产贷款余额也得到较好控制,三家银行表示将继续实行并强化房地产业“名单制”管理和额度管理,同时开展房地产贷款压力测试,及时排查风险。

两极分化严重风险传染可能性加大“今年尤其要关注个别房地产企业资金链断裂可能产生的风险传染。”中国银行国际金融研究所研究员李佩珈表示。她认为,房地产市场两极化趋势愈发明显。三、四线城市房地产市场销售状况不佳会给部分房企资金链带来压力,进而影响银行信贷质量。

根据国家统计局近期发布的数据看,房地产市场已经严重分化、冷热不均,即一、二线城市持续快速上涨。去年11月份,北上广深等一线城市房价连续3个月同比涨幅超过20%;三、四线城市平稳甚至冷清,房屋空置情况严重。

高广春认为,资金具有较强的逐利性,在房价上涨预期强烈、投放回报依然诱人情况下,银行必然有冲动将资金投入到房地产领域。事实上,银行业始终存在房地产贷款占比过高、投放继续增加的问题。

相关数据也佐证了这一情况。根据央行发布的数据。去年9月末,人民币房地产贷款余额14.17万亿元,同比增长19%,增速比上季末高0.9个百分点;1~9月份增加1.9万亿元,同比多增9176亿元。

有业内人士分析,实际流入房地产领域的信贷资金规模要更大。记者从相关渠道获悉,部分银行机构依然通过理财业务通道向房地产企业输送资金。资金的获得方往往是并不符合贷款条件、自身实力有限的中小房地产企业,因此风险极大。

房地产市场两极分化严重的同时,房地产行业内部也呈现两极分化。商务部相关负责人表示,房地产行业一直是财务风险的“重灾区”,5年来财务风险一直位列20个行业的首位。排名靠前的几家大型房地产商财务状况较好,而大量中小企业已经积累了相当大的财务风险。

近年来,大型房地产企业直接融资手段增加,在一定程度上降低了其对银行信贷资金的依赖度,相比较而言,抗风险能力较差的中小房企依赖度依然较高,其自身风险如暴发必然会传导至银行机构,而中小房企资金输送渠道的隐蔽性、复杂性,又将令银行防控风险的难度加大。

总量受严控大型房企信贷集中度或降低

由金融监管部门提供的数据显示,在房地产贷款方面,截止到2013年4月末,贷款余额是13万多亿元,其中住房按揭贷款占比接近70%,在房地产贷款当中按揭贷款占了绝大部分。因此可看出,房地产开发贷款余额在4万亿元左右。银监会相关负责人曾表示,银监会现在对房地产商进行名单式管理,非信贷融资得到了有效控制,房地产贷款的总体风险也是可控的。

“总体风险可控”并不意味着银行可以放松警惕。对房地产贷款风险的关注,已经成为新一年的防范和化解金融风险的重点之一。银监会除在部署新的一年工作任务时强调要严控房地产贷款风险外,在贯彻落实中央经济工作会议精神中,亦将房地产信贷风险纳入银行重点风险防控工作内容。由此可见,在今后一段时期内,房地产贷款风险将始终是金融领域最需要重视的潜在隐患,对其的防范和化解也必将是长久任务。

银监会此次对房企风险的着重强调有可能带来的直接影响是:房地产开发贷款规模进一步受到严控。高广春就表示,监管部门一直要求银行业要严控房地产开发贷款,但目前房地产开发贷款依然占据相当比重,房地产开发贷款规模仍未受到很好的控制。因此,下一步,对于银行来说,开发贷款总量控制将是工作重点。

事实上,多家银行已经表示继续严控房地产开发贷款总量,新发放贷款主要投向大型房地产企业。考虑到银行机构对大型房企的青睐,也自然会产生信贷集中度风险。目前已有部分银行机构意识到这一问题,并表示会采取一定措施,因此,大型房企信贷集中度或将降低。


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