中国房地产市场不需要自我麻痹 不要“皇帝的新衣”

2014-05-11 13:31:24 来源于: 作者: 浏览:986

这两天,关于万科副总裁毛大庆的一篇讲话稿在国内闹得沸沸扬扬,不仅惊动了市场机构,可能还惊动了政府。这篇讲话中有深入的分析和翔实的数据,反映了目前房产市场的真实现状,内容令人震惊。但文章被传出当日傍晚,万科发表声明称,文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点。

  不过,仔细阅读这篇文章可以发现,这是一篇典型的讲话记录稿,其中的错字都属于常见的速记错误,记者们不可能编出这么多的市场数据,以及明显属于业内资深人士才有的信息和观点。实际上,万科公司的澄清也并没有提出有说服力的否定内容。从独立第三方研究机构的角度看,最重要的是,如果文章内容是出自毛大庆之口,那么他说了真话,而且是头脑清醒、观点客观的真话!

  归纳讲话稿的内容,有三方面的内容值得重视:市场、地方政府和银行。

  首先,看国内房地产市场。万科的研究部门重点监控研究了约50个城市,去年底至今年初出现了两种情况:一是以二线城市为主的城市,由于土地供应过多,透支了未来市场去化能力或销售能力,如二线的沈阳以及三线的营口、鞍山、唐山等。大概有30来个城市会受到市场供应过量带来的影响;二是以北京为代表的部分城市,有市场需求,但由于土地价格在过去一年上涨过快,透支了未来市场价格的上涨空间。两个透支加上一个收紧(银行贷款收紧),使得今年市场普遍感到比较消极、悲观。另外,反腐败释放出了不少二手房,主要对高端楼盘的影响很大。

  从市场销售看,目前北京和上海的情况稍好,包括广州、深圳以及其他城市的市场情况都不好。观察万科监测的24个重点城市,2014年1、2、3月份的成交金额同比下滑分别为13%、21%、30%。多个城市(一季度)商品房成交总金额明显下降,北京同比下降37%,天津下降35%,青岛下降45%,大连下降40%,济南下降43%,太原下降66%。从批售比看,大量的城市都大于1,北京是1.2,青岛是1.9,烟台1.4,显示市场处在恶化的状态。

  从三年新增库存的存消比来看,多数城市新增的库存足以销售1年以上,比较严重的如:天津17,沈阳7,青岛16,烟台38,鞍山20,唐山22等。在27个主要的城市中,多数的存消比在上涨,21个城市超过12个月,9个城市超过24个月。总体状况,商品房的环比供应在大幅上涨,但成交的反弹乏力,库存总量增加。

  其次,看地方政府的情况。一是地方政府仍在玩命卖地,因为这是一些地方财政的重要来源、甚至是唯一来源。根据安邦(ANBOUND)掌握的数据,今年一季度北京土地出让收入为753.44亿元,同比增长56.98%,相当于去年全年40.79%,刷新了历史同期最高纪录。今年以来至4月24日,北京土地出让收入已破1000亿元,达1069.63亿元。政府玩命卖地导致土地大量淤积在开发商手里,也把风险挤压到了开发商手里。二是地方政府直接干预房价。如万科在北京某市的项目,就被该市建委要求价格合理一点、低一点,万科提出有股东和合作伙伴,是否可以不卖?但建委仍然要求卖,要求万科起带头作用。

  第三,看银行的变化。据毛大庆表示,他在一季度密集拜访了20多个行长,看到底银行有何变化。他发现,以前银行都有房贷任务,但今年一季度银行基本上没有房贷任务。银行会划出一块份额,但能放则放,放不出也没人怪罪。此外,中国银行、工商银行、交通银行、中信银行等多家银行都成立了专门的部门,找做过房地产开发的内行人来分析追踪具体项目,把认为有问题的项目列入高风险的黑名单。显然,银行对房贷项目已显著提高了风险关注,并已将业务重心从房地产撤离。

  最终分析结论(FinalAnalysisConclusion):

  从公开信息来判断,房地产业内人士对国内房地产市场已经非常悲观(但也非常客观),地方政府当然不愿意看到这种情况发生,但市场趋势则不受官员们的喜好而转移。中国的房地产市场不需要自我麻醉,更不需要一件现代版的“皇帝的新衣”!


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