观点意见:房地产市场走势供需错位 优胜劣汰很重要

2014-05-11 13:30:21 来源于:观点地产网 作者: 浏览:713

当今的市场面临的问题一定不是一个简单的买卖问题,它实际上综合了很多东西,我们可以看到今年开局以来经济面临着威胁,增速放缓。3月份的CPI跟PPI都同时下降,我们现在没有通胀。我们的中国制造业PMI,48,已经达到了八个月新低,还有铁路运货量也在放缓。社会的融资活动也继续放缓,所以这个投资跟消费的减慢,不是偶然的。问题就是当中国的经济在下滑的时候,我们的中央政府如何看待当前的放缓?

  我们看到本届政府它在很大程度上容忍,不会因为一时的波动而采取强势的政策。所以我们看到博鳌亚洲论坛李克强总理谈到,我们不会因为经济一时的波动采取强势政策,所以我看这是下了决心的。我们的GDP在一季度放缓到7.2,甚至比全国水平还要低,同时看到,房地产开发回落也影响到我们的GDP,所以房地产跟GDP有关联,同时政府也看到了不能够单纯靠房地产刺激GDP。但是国家并不是没有作为,国家在新的政策上进行大的改动,国家还在高铁、货币政策微调,在“三农”政策,房地产的分类调控等其他方面进行微刺激,这个微刺激是开发商要关注的新的发展空间。

  同时我们也看到稳增长保就业,当前就业没有太大问题,但是大学生的就业结构面临难题。2014年的就业目标是1000万,跟以往的变化是减了23.7。也就是说,今年如果开发商要对行业进行调整,相信在增加就业方面,应该是开发商可以做的事情。房地产市场的调整是经济增长,就业目标实现的主要风险之一,新型城镇化,结构的调整,行业的洗牌加剧,都会带来风险和机遇。我们还看到国家在调控思路上,在金融上放大了市场。我们看到信托者,他们谈到了金融已经在调整,融资的方式,国家也A股融资,当然银行直接贷款是困难的,因为利息上涨。

  对走势方面我们认为,今天的房地产市场已经不是简单的上还是下,它是冷热不均的,是供需错位的。一季度全国商品房成交面积出现了负增长,前两次的负增长在2008、2012年,也就是说这次我们看到负增长应该跟上一次有同样的规律呈现,可能会更长。我们也看到一季度回落,尤其是一线城市跌幅明确,不光是二线城市,一线城市的价格也在下调,从13年的一季度相比,因为13年价格上涨比较快,所以14年的调整是必然的。

  同时我们看到新增供销比的显示,进一步制约了力度,可以看到我们的供销量的比也比较高。未来房地产开发投资、增速也在缓慢的下降,投资拿地也在减少。随着需求,当资金成本增加,叠加效应开始呈现,所以也逐步地传递到市场销售终端。今天房地产销售的困难是由经济,以及房地产本身的综合因素所造成的。同时我们看到客户购房的意愿,目前有800多个楼盘的售楼部,我们购房者意愿指数也在下降,我们现在回落到2012年的低点,这个指标大家还是关注的。

  我们也看到,不同城市在步入了调控阶段,不同城市之间的成交分化。我们看到西安一季度的供应量情况,新批准的数量是500多万方,市场供应明显好于去年预期。我们看到西安一季度的供应与成交情况,商品房成交300多万,环比下滑较大,但同比下滑并不太大,我们认为西安的市场还没有出现大的、明显的下滑,基本还是表现相对稳定。不同城市情况不一样,对我们来说,对于不同城市采取的措施,采取的策略也是不一样的。关注市场,关注相应的检测指标、相应的数据,这些都不一一去讲。当然我们也看到库存是目前房地产周期存在比较大的问题,部分城市超过15个月,应该说三四线城市的整体库存是比较高的。

  最后看一下,一线城市比较强的,二线城市也有相对短期,中短期供求走势比较强的城市,我们认为西安是在二线城市较强的城市,其他城市都有不同的分类,从每个月来看变化,这种变化挺敏感的。同时我们根据市场不同的表现,我们采取不同的策略,不同的对策,千万不要一拥而上。二线城市目前正处于高速发展中,西安属于这种城市,对不同城市的销售瓶颈要采取措施。

  第三,我们谈谈世联对当前的研判,我们认为优胜劣汰胜者为王是非常重要的。回顾08年以来的市场运行,我们看到本次是至2012年成交开始回升,目前已经经过了23个月的顺周期,所以市场也开始要出现下行了,这是规律。从05年一直过来到13年,其实市场的下行是有周期的,所以这个下行也是一个预测之间。我们看到,不同于前两次的降价风潮,08年是金融危机,11年国家主动调整,限购。这次是因为二三线城市库存量大,所以开发商应该在结构上有所思考。我们看到市场宽松期,行业集中度,行业的集中要加剧。

  在这个时候,不同企业的做法是不一样的,对于有些企业需要加快考量。不同企业,在这个时候措施是蛮到位的,对于世联采取贴息等方式,这是保利的模式,这是恒大的案例。我们对不同的企业监测也在紧跟策略。盘点货量,千万不要简单而为。在房地产调控中,调整中,企业要提高自身的应对能力,以及操盘能力。


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