苏州房协秘书长倪峻:高新区“迎头赶上” 房价维稳

2014-05-07 07:28:00 来源于: 作者: 浏览:685

序:2012年4月,苏州地铁1号线正式开通试运行,将东部的工业园区和西部的高新区完美的串联起来,有效促进信息的沟通和资源的流转,让高新区的人们一边喟叹不如,一边对工业园区羡慕不已。

  正当人们在对园区投来羡慕眼光之时,高新区却迎来新一轮发展,一股潜流正在潜滋暗长。继2013年4月份龙湖入驻高新区后,路劲、津西博远、仁恒等品牌开发商陆续落子高新区,除此之外,有轨电车1号线预计今年年底开通试运行,城市的基础设施正在日益完善。曾经饱受诟病的高新区,近年来区域发展速度快,已成为苏州市民关注的焦点,

  面对汹涌而来的降价大潮,使得不少城市加入降价大军之中,一场全国浩浩荡荡的降价风席卷全国。作为杭州和常州的近邻城市的苏州,虽没有加入降价大军,但是“金三银四”的市场也略显疲意,“金三银四”的成交量创下三年新低。

  了解的苏州的人,都知晓高新区已有24年的发展历史,但是为何发展水平不及只有发展20余载的工业园区?是政策的不逮?还是区域资源有限?高新区能否在新一轮的城镇化的大潮中,抓住机遇?2014年苏州楼市该何去何从?本期房掌柜采访了苏州房地产行业协会秘书长倪峻先生,对高新区和苏州市场进行探讨。

苏州房地产行业协会秘书长倪峻

  跟随领导,得以拜见倪峻先生,由于初次见面时间已久,不大能记得倪峻先生的容貌和言谈举止。一年过往,种种事由,才得以再次见到倪峻先生,倪峻约莫60岁,平易近人,没有丝毫严肃和刻板,时而嘴角上会有着孩子般灿烂的笑容,倪峻先生有着乐观和豁达的人生态度,也体现在对事物看法和见解上。

  “摊大饼“式开发模式使高新区成“败笔” 主因思路和规划缺乏全面性

  苏州高新区全称苏州高新技术产业开发区,1990年苏州市政府按照国务院“保护古城风貌,加快新区建设”的精神开发建设。受到既要保护古城风貌,又要开发建设的双重要求,高新区政府采取“摊大饼”的方式进行开发。

  何为“摊大饼”开发方式?倪峻给房掌柜记者打了一个形象的比喻,“我们都见过摊饼,就是这么大不够就再大一点,中间部分是住宅区,外围发展工业,城市是不断膨胀的,那就把饼再摊大一点,又是住宅区,再是工业区。刚开始几年就是按照这样的发展模式进行发展的。”

  94年中国政府和新加坡政府齐力开发苏州工业园区(以下简称园区),园区借助新加坡的软件(即新加坡城市开发经验),同时作为国家级开发区,政策支持力度上的区别,一大批人员去新加坡学习,所以园区总体规划瞬间就全部做好,当时直接规划了8平方公里,一个片区一个片区开发。

  由于经验好,苏州市政府对城市建设的思路得以改变,由原来从古城区疏散人群的方式换成一条扁担挑两头的方式,东侧是园区,西侧是高新区。先发展园区,园区发展日渐成熟,设施上基本上得到国际标准,高新区开始学习园区,重新对整个片区进行规划,原先建设规划的地方不易改动,导致高新区的发展滞后于园区。

  另一原因高新区受到自然环境因素的制约。园区的发展,其中金鸡湖和独墅湖起着非常重要的作用,而高新区基本上没有湖,只有一些山;湖景旖旎的风光,吸引着第三产业进驻园区,实现了园区由第二产业向第三产业转型,无污染和环保的企业落户园区,园区就比以前更好。

区域发展水平层次异同 房价相差甚远

  鉴于区域发展的不同水平,高新区和园区的房价也不是处于同一水平。根据思源经纪市场研究报告:4月份园区房价均价为14538元/平米;高新区房价均价11863元/平米,而招商依山郡和金科天籁城价格在9000元/平米,两区域的房价相差甚远。

  倪峻表示:影响房价的因素很多,最主要的是拍地价格、居住环境、人员素质层次不同和业态分布。去年中锐地产以楼面积8898元/平的价格拿下体育公园附近地块,2011年金科拍得地块楼面价为2285元/平米,虽然狮山街道地块也不低于园区了,但是总体的拍地价格还是低于园区。

  居住环境不再赘述,人员素质层次来看,伴随着园区从第二产业向第三产业转型,在园区上班很多为高级白领,层次高,对房子的要求也要,相应房价也高。

  园区拥有学区、医院、商业配套等业态也高于高新区,比如园区的九龙医院,苏州星海实验小学等,社区基本上都配置了邻里中心,而高新区能列举出来的医院和学校屈指可数,商超只有狮山路那一片。房价没有园区高也在情理之中。

  高新区“迎头赶上” 狮山街道肩负使命

  最近不少媒体报道,高新区的有轨电车1号线将于今年年底开通,有轨电车2号线也于7月份开始正式动工,在狮山街道尽头的苏州乐园将搬往科技城,苏州高新区管委会同样搬往科技城,这一系列基础设施的建设和配套的搬迁,预示高新区将有发生巨变。

  2014年4月15日土拍中,高新区共推出12宗地块,其中2宗流拍。2013年高新区推出的地块受到开发商的追捧,今年高新区便加大推地的步伐,尤其狮山街道商圈的地块的楼面价已经直逼园区了,不仅开发商看好新区,同时政府将有所作为。

  高新区自发展以来一直被讥笑为“后天侏儒”,24年的发展缓慢前行,随着时间的淬炼和洗礼,饱受诟病的高新区,迎来新的发展生机。俗语说:无商不活,商不仅指代商人,同样也指代商业。

  如今的狮山街道已经商业密布,苏高新广场早已楼宇林立,东侧的花样年喜乐会和西侧的信汇达、龙湖时代天街、金鹰国际广场和索山公园地下商业等五大商业,将会重塑高新区对外的形象。

  倪峻表示:宏观规划思路已经明确,只要政策执行到位,接下来高新区将会“迎头赶上”。

  “金三银四红五月”只是统计规律说法 苏州房价走势稳定

  面对2014年的“金三银四”的成交量不如2013年的成交量,与2012年相比较更是相差甚远,苏州楼市是否进入“疲软期”?多数购房者殷切关心的问题,倪峻先生给出独到的解释。

  面对全国楼市降价的声响,苏州购房者不会无动于衷,中国购房者追涨不追跌的心理,也会在体现的淋漓尽致,苏州购房者观望情绪严重,导致今年的“金三银四”不及往年。

  “金三银四红五月”的说法也只是数据统计的说法,一般三月、四月和九月、十月的成交量要过于其他月份,但是也有出现反常情况,单拿三月和四月的成交量说苏州楼市处于“疲软期”有点管中窥豹。

  倪峻先生预测今年苏州房价不会下跌,会保持稳定,因为征地水平、建筑成本和劳动力费用都在逐年上涨,房企自身的利润需求,诸多因素致使房价不会跌,但是今年也不会大涨,整个全国市场环境不利,大涨将会迎来库存压力和增加房企跑量的难度。


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