小批量多加推成了三月常见事

2014-03-28 17:08:19 来源于:城市商报 作者: 浏览:844

“我们是要加推的,而且每周都会有加推,你可以来售楼处了解下。”当记者致电城东某盘售楼处时,置业顾问直爽地答复。而其实,这种每周加推的也并不是个例,3月城南也有盘推出了加推疯狂季活动,每周一推也是忙得不亦乐乎。但是有些置业者却质疑开发商放量的诚意,认为这只是营销的噱头,只是为了消化库存房源。

  新房市场:小批次多加推

  每月一推在2013年的昆山楼市并不为奇,但是每周一推的频率恐怕就很难寻觅了。不过,虽然少并不代表没有。去年小编在与某盘的工作人员聊天时,该工作人员谈到,我们楼盘节奏比较快每个周末都会加推。

  而新年到来,从2月份开始,该盘就开始动作频频,每周一推成为了必修课。截止到目前,每周都是在小规模的推盘,加推的房源基本都是在二三十套。户型上以刚需为主,每周推出一新户型。

  而与之一样每周一推的城南的某盘,在户型上也是主打刚需,唯一不同的是该楼盘户型已定,每周释放一小批房源。据该楼盘的工作人员介绍,此楼盘整个3月都将是以“小步伐”放量为主打动作。

  每周频繁小批放量的楼盘,据售楼处工作人员说去化情况还是不错的。每周一推的这些楼盘在价格上与前期持平,并无波动。但是从售楼处开盘实地探访情况来看,虽然金三来袭但是人气并不是十分的火爆。

  置业者:噱头多于放量成分

  开发商每周加推忙得不亦乐乎的同时,置业者是否买账呢?至少从成交的数据来看,置业者并没有因此加快入市的步伐。不过从整体市场来说大市场环境的“不景气”,楼市危机论雾霾笼罩部分楼盘网签数据的不理想也是在情理之中。对于这种动作频频的楼盘,置业者究竟是怎么看的呢?

  一位看房人说,自己在月初的时候接到了某盘售楼处的电话说周末将加推新房源,自己就去售楼处了解下情况。因为户型不是自己想要的,就没有做考虑。第二周又接到售楼处的电话,说周末加推,自己再次来到售楼处,再次失望而归。

  这位看房人介绍说,其实自己也不是非买这个楼盘不可。但是周边的其他楼盘暂时没有加推的动作,只能先看下这个楼盘。结果发现,其实有些房源一直都在卖的。他认为,不否认该楼盘在今年是加推了新房源,但是售楼处工作人员所说的加推在很大程度上是噱头。

  不过有理性的购房者则是很平淡地看待这种频推,“在买房路上”的网友跟小编聊天时说,对于每周加推的他并不心动。他表示自己不会在三月份买房,无论如何也要等到四月或者以后。这位网友说因为房贷的变动再加上部分楼盘出现的降价潮,其实开发商和置业者心里都没底,处在博弈的阶段在打心理战,开发商推盘只是想试水楼市。听说银行贷款松绑要到下半年,昆山市场的行情或许5月以后才会稍微明朗些,那时候会有比较优质的房源集中放量。

  业内:小批量多推实为灵活试水市场

  据数据显示,3月上半月昆山新房近4000套房源入市。除去花桥及商业地产项目,昆山新房住宅加推的房源不足2000套。即使有新房源的入市,置业者也未必买账,截至2014年3月20日上午8时,3月份昆山新房进账了2052套,仅为供应量的一半。

  从资讯中心统计的销售数据来看,频推的楼盘网签量并不是很突出。有业内人士说,年后房地产市场的形势不是很好,少量多推这也是楼市营销方式的一种,开发商少量多次加推恰恰是因为看不清市场走势边卖边看的心态反映。

  世茂东外滩策划主管闫硕伦说,无论加推是否为真,从营销上来说小批量多批次频繁开盘的营销模式实质是开一次盘集中消化一批,售完后再集中精力准备下一次轮回。这种方式有利于开发商对项目的整体把握,又可在一定程度上减少置业者的观望。

  而同时他认为,去年昆山楼市的销量高位收官,这也让2014年昆山楼市的压力骤增。从昆山市场的发展规律来说不可能一直处在高位的状态,而且去年市场购买力的集中释放,市场也需要时间来调整。再加上2014年信贷环境的“高压”,这个对市场的影响超过了政策层面的影响。部分开发商会通过多批次小批量推盘,来实探市场。

  因为人的消费天性使然,可供选择的目标越多越难选择目标,这也是我们所说的“选择困难症”。物以稀为贵是亘古不变的真理,开发商可能就是利用这一点来刺激置业者入市,但是对于置业者来说,并没有说非此盘不买时该方法可能并不是很奏效。再加上房贷的变动、降价潮的出现,楼市危机论仍为消停,置业者观望的情绪就更加浓厚。而开发商的此类营销方式也仅仅是为刺激置业者入市,提高成交量。

  延伸阅读

  楼市观察之3月:

  政策的定调月 市场的过渡期

  楼市小阳春来临,但是中原地产经理指数及报价指数却呈现了下跌趋势。一些城市的新房传出降价销售的消息,看空楼市的声音也是此起彼伏,市场的预期似乎发生了为妙的变化。而昆山房贷的收紧、商业新政的出台,对于需求的释放及房地产的影响还是在逐渐的扩散,3月小阳春或可能成色不足?3月是否能成为昆山楼市定调月?

  关键词:政策、房贷

  从近期国家统计局公布的数据来看,楼市上涨仍然是主流。因为全国70个大中城市中,仅有6个城市环比出现下降,同比更是只有温州出现下降。像北上广深这样的一线城市以及像厦门、南京等核心二线城市的同比涨幅仍然很大。目前的楼市陷入了空前的分化状态,许多购房者因此相当纠结。昆山市场也不例外。

  2014年昆山房贷利率不仅没有松动反倒有继续收紧的趋势。在3月份摸底的建行、工行、农行等9家银行中共有8家银行利率上浮,上浮利率在5%-10%区间,仅浦发银行首套房实行基准利率。而二套房贷中,农业银行上浮20%,中国银行、交通银行、招商银行上浮15%,农商行、邮储银行、建设银行、浦发银行根据国家规定上浮10%。

  一边是毫不松懈的房贷,一边是不太明朗的政策。不过苏州商业地产的新政可谓是捷足先登,从目前商业项目来看影响不是很大。业内人士认为3月是楼市的第一波销售高峰的起点,这个月的表现如何,很大程度上决定了全年的市场走势,3月是否能够成为政策的定调月呢?

  关键词:高库存、大入市

  供需关系一直是商场上最具角力的关系,房地产市场亦是如此。经过两个月的蛰伏,小阳春的到来,开发商也是纷纷苏醒开始活动。数据显示,金三银四昆山楼市46盘预估上市量超过150万平方米,大部分楼盘的开盘时间都是定在了3月底,该体量也是达到了2014年预估上市量四分之一的份额。

  刚需基数大是昆山楼市的现实,所以刚需项目必将不会错过任何一次领跑的机会。在预估的上市量中,住宅项目占据了近五分之四的份额,预估上市量近120万平方米。而预估上市体量较大的楼盘基本都是刚需项目,预估刚需项目开盘的数量也是占据了预估推盘住宅项目九成的份额。

  在大入市量时代,昆山楼市的高库存也是值得关注。据2月底国家统计局发布的十大高库存城市数据显示,天津的为16.6万套、武汉的为15万套、无锡为14.3万套、杭州为11.96万套、苏州为10.1万套、上海为6.37万套、北京为5.73万套、广州为5.62万套、深圳为4.18万套。而据365地产家居网资讯中心3月10日统计数据显示,昆山楼市的新房库存已攀升至72289套。

  对比2013年同期昆山新房库存数据可见,一年前昆山新房库存仅为6万余套,很明显去年昆山楼市“金三银四”是“轻装上阵”,而在2014昆山房贷利率收紧的背景下,却是以7.2万余套的库存超负荷“上阵”。昆山的新房存销比显然已“爆表”,库存压力不言而喻。除库存外,房价也是不可承受之重。

  关键词:片区房价

  据统计,昆山在售的主力住宅项目有163个,全城住宅类房源均价为8544.37元/m2。虽然与昆山最近的两座都市的房价(上海目前均价为32022元/m2,苏州目前均价为12691元/m2)相比,昆山看似还有不小的优势存在,但这个数字承担的压力有多大,不过可以通过其他城市的房价来做对比。据某研究中心在2月份底统计的数据显示,南京目前房价为14060元/m2,“天府之国”成都的房价为8269元/m2,合肥、西安等省会城市以及江苏除南京、苏州、南通之外的其他市房价已经远远被昆山“甩下”。

  昆山城东和城西、城北和城南的房价差异俨然如同中国西部和东部的经济发展差距。城东区域第二产业非常多,各大中小型企业均盘踞其中,城北作为昆山本地人聚集的地段,房价也不算高,目前该两个片区的房价基本在七八千徘徊。如果这样的价格,购房者还是接受不了,向乡镇迁徙就成为趋势,巴城、南部水乡等地段的房价在六千左右,对于购房者来说也许是最妥协的选择。


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