2014房地产十大预言(一)

2014-01-12 14:53:56 来源于: 作者: 浏览:1997

跌宕起伏的2013楼市正在远去,充满挑战的2014年已经开启。涨跌难料的房价、欲说还休的房产税、亦真亦幻的商业地产风险……凡此种种业界的憧憬与忧虑,构筑一个真真切切的房地产行业。

 1.万科当老二 世茂进千亿

  预言实现可能:★★★★★ 影响行业程度:★★★★

  CRIC研究中心1月1日发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示,2013年销售额超过1000亿元的房企达到了七家,分别为万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园和恒大,比2012年多了四家。

  在2012年的榜单中,除了万科、绿地和保利三家已经跨入千亿的房企外,另有中海、恒大和万达三家房企的销售额超过900亿,均于2013年轻松晋升“千亿级”;相比之下,2013年的榜单中,排在第8-10位的华润置地、世茂和绿城销售额分别为681、671和554亿元,距离千亿仍有一定距离。

  克而瑞信息集团董事长丁祖昱向《东地产财经周刊》预测,2014年将新晋千亿级的房企或只有世茂一家。“现在要突破千亿越来越难,大型房企优势已经具备,房企间的差距也拉得更大。三到五百亿的企业已经过了扩张的时代,没必要为了规模而规模。”

  在丁祖昱看来,2014年的市场情况不一定像2013那么好,房企的竞争会加剧。市场容量已经比较饱和,很难再放大,因此无论是千亿房企还是三五百亿的房企都会面临竞争。在千亿房企中,除了做商业地产的万达和布局三四线城市的碧桂园,其余都在相同城市有了布局,竞争是必然的。

  值得注意的是,丁祖昱指出,2014年万科的“领头羊”位置有可能易主。

  2013年的销售“榜眼”绿地的业绩为1625亿元,和万科的1740亿元仅相差115亿元;而在增长速度方面,绿地的51%相比万科的23%显然更胜一筹。如果2014年两大“龙头”都维持增速,绿地将首度在销售额上超越万科,坐上房企“老大”的位置。同时,绿地和万科有望在2014年携手跨入“两千亿俱乐部”。

 点评:作为中国房企“老大”,万科的一举一动都会吸引人们的高度关注。把难坐的“领头羊”位置让给绿地,对于万科来说不一定是坏事。

 2.房产税最早年底落地

  预言实现可能:★★★ 影响行业程度:★★★★★

  近年来,关于房产税扩围的消息层出不穷,但至今这一思路仍未理清。房产税扩围依然面临着法理、税基、征收范围等无法逃避的难题。

  十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对房产税相关的表达是“加快房地产税立法并适时推进改革”。

  对此,国家税务总局原副局长许善达公开表示,这一说法表明短期内不会有新的试点城市推出,试点制将被立法程序取代,以更合理合法的程序推动。

  “立法”的说法,使得之前关于房产税新试点城市的争论热潮告一段落,未来的持续推进必然将在全国人大立法之后才会开始推进。 

  不过,福卡智库首席研究员王德培认为,房产税落地的时间节点与力度取决于“经济”与“房价”的走势。“如果说‘限购、限贷、限价’代表着行政调控已走向极端,那么房产税则意味着市场化调控的开启,调控政策俨然已切换思路。”

  王德培解释称,房产税多少有点“雷声大,雨点小”,喊了那么多年,依然“犹抱琵琶半遮面”。其实,不是中央太给面子,实在是经济太不给力。“上半年国内外专家学者还在争议中国是‘硬着陆’还是‘软着陆’,这样的经济态势让决策者不敢轻举妄动,毕竟众望所归的消费中,房地产‘独占鳌头’。如果2014年前两季度GDP走势平稳,则说明房产税推开的日子不远了。”

  此外,王德培认为,房价上涨幅度将是另一个变量。2013年房价加速上涨,如果2014年房价依然快速上涨,将加大高层推出房产税的动力。

  王德培预计,房产税或最早在2014年底落地,2015年出台的可能性更大。

  此外,由于现在房价上涨迅猛的基本是北上广、杭州、南京等大城市,因此率先铺开的概率偏大。一旦房产税落地,下一步便是套用成熟国家的管理体系如德国模式,构建住房保障系统,二手房交易、出租管理办法等。届时,中国的房地产市场也将由非理性繁荣回归理性。

  点评:作“立法”平复了潜在房产税试点扩容的恐慌,又增加了广泛推进的可能性。

 3.房价指数触顶下行

  预言实现可能:★★★★ 影响行业程度:★★★★

  2013年主要城市新房销售量整体走势,经历了一个先热后稳、逐步回升的过程,奠定了2013年楼市牛市行情。但随着2013年年底新一轮调控的上马,前期涨幅较高城市的房价涨幅已得到有效遏制,2014年房价是否会继续高歌猛进?

  对于2014年楼市表现,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,2014年70大城市的房价指数同比将触顶下行。到2014年12月,70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有两个:

  首先是房价环比涨幅持续下行。截止2013年11月,70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%,自4月份增幅由扩大转为收窄以来,增幅数据持续下行8个月,预计到2014年1月份,房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%,届时,房价同比涨幅将开始下行。

  其次是受整个行业降温的影响,2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足,且2013年基期值较高,所以房价涨幅持续收窄。

  此外,认为房价涨幅收窄的原因还在于一是2014年土地市场整体环境将延续2013年的态势,且大量优质土地有望入市,土地成本有望继续攀升;二是2013年大量地王成交,透支了部分2014年的成交量,土地购置均价涨幅将有所回落;三是2013年土地购置价格基数较高,2014年涨幅会拉低,杨红旭表示。

 点评:从各方统计口径来看,2014年房价增速放缓已难避免。

 4.楼市迎十年最好政策环境

  预言实现可能:★★★ 影响行业程度:★★★★

  2013年,楼市延续了调控主基调,但效果适得其反。2014年的政策走势成为业内关注的话题。

  十八届三中全会已经基本定调了未来楼市政策走势。全会涉及房地产的四个方面,即市场化改革、土地制度改革、新型城镇化和财税改革等,之谈市场,对于调控只字未提。

  但在全国住房城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示:继续抓好房地产市场调控和监管工作。2014年要保持房地产调控

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